旅游地产通常是建造景区住宅、具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、度假别墅、民俗度假村等。人们在风景如画，愉快舒适的环境中安置第二居所，充分享受逍遥的度假生活，或置业投资，依托景区迷人的诱惑力，获取丰厚的回报。

1976年，瑞士企业家亚历山大?耐首先提出了产权酒店的初步概念，即在一定时间内出售使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利还可以上市转售、转让或进行交换。产权酒店从法国兴起，很快在瑞士和欧洲传开，之后，又逐步传向北美、加勒比海地区和太平洋地区，产权酒店作为旅游地产尤其备受青睐。产权酒店也是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。

近年来，随着社会老龄化的发展，养老型酒店也开始兴起。投资人选择生态环境优越的景区，为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。这种住房投资方式也用于公司自用的方式，即购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。开发旅游地产的种类越来越多，有高尔夫、登山、滑雪运动度假村或度假别墅；有休闲旅游培训基地、国际休闲度假中心。近来，我又接触到一些创新的旅游地产形式，如私家牧场和庄园酒店，这类旅游地产在察北草原和重庆江津的开发引人注目。

对于各类旅游地产应该要有一个正确的定义。例如所谓别墅，应该有一个别墅的正确概念。别墅必须有优美的周边环境，有一座独幢的、精致的、舒适的建筑，并且拥有一片建筑周边的绿色空间和休闲空地。但是现在有些连排别墅鳞次栉比，已经失去了真正意义上的别墅概念。又有的提出了要建豪宅，那么，对于豪宅又应该如何来定义它呢？不要模糊概念，更不要有意去偷换概念。私家牧场提出的概念是这样的，它是草原上的私人独立建筑，有围绕建筑周边的数亩自有土地和数匹骏马，还有牧场四周公共使用的茫茫草原。私家牧场是草原度假的好地方，也是私人会所的好住处，拥有私家牧场也是业主地位的象征，同时又可以过一把中国式的美国西部牛仔瘾；庄园酒店的提出源于重庆江津的中山古镇，在这里，历史遗存下了约有29幢庄园住宅，发展商想通过对古庄园的修建、扩建、改建或重建，打造出散落在古镇周边广阔绿野上的庄园酒店群。策划开始时，就要赋予庄园一个明确的定义，它应该是一座拥有较大宅地的田园豪宅，沉浸在美丽田园和自然风光之中。庄园酒店应该是生态酒店、乡村酒店和沐浴于大自然的绿色酒店。庄园酒店为乡村旅游开创了高层次的休闲享受，有可能成为旅游地产中的新宠。

旅游地产的开发要融入旅游景区的开发，两者之间应该有一定的比例，要对景区的开发建设有所侧重。如果一味增加旅游房地产的开发建设，压缩景区建设，其结果是景区建设不好，旅游地产也不会成功。应该懂得旅游地产是依附于旅游的地产，它不是城市房地产中的社区绿化造景。另外，旅游地产的规划位置也必须注意把握，地产的位置是在景区之中，还是在景区一侧或景区周边。在景区中间的地产要采用讲究的景观建筑，要与景区和谐或为景区增色。在建筑风格上也要与景格协调一致。此外，对于旅游地产的开发还必须符合相关的土地政策。

为西双版纳热带植物园的旅游策划当顾问，我曾经先后两次进园实地考察。热带植物园在西双版纳享有盛名，它的主要任务是科学研究、物种保护和科普教育，但它同时又是西双版纳地区著名的旅游景点，绝大多数来西双版纳的旅游者都会到植物园看一看，观赏这无比美丽的植物王国，特别期待着体验热带雨林的独特风光。世界上只有南美的亚马逊流域、非洲的刚果盆地和马达加斯加、还有亚洲的东南亚地区有热带雨林。在中国，只有海南三亚、云南版纳和台湾东部有热带雨林，而版纳的雨林更具有鲜明的特色。

我参观和考察过许多植物园，近期又仔细考察了海南的呀诺达热带雨林和兴隆热带植物园，奇异的热带植物和秀美的热带景色都很精彩，吸引了大量的游客，同时成功地进行了极其广泛的科普教育。

根据西双版纳热带植物园既定的方针，其主要的功能定位于科学研究，并非旅游。但从科普的意义来说，提升旅游功能可以更好地完成科普教育的目标。版纳热带植物园已经具备了充分的条件，在科学和旅游两个层面上都能够创造出独特的风采。如何同时保证创建版纳植物园一流的科学地位和打造5A级景区的双重目标，我提6条建议，出60个点子，供策划设计参考。

1.严格十项控制要求

从科学研究、物种保护和科普教育的要求出发，必须对热带植物园的生态环境实行严格的保护措施，并且要严格执行发展规划和实施科学的管理。下面提出了十项控制要求：①控制规划；②控制客流；③控制游线；④控制噪声；⑤控制弃物；⑥控制明火；⑦控制建筑；⑧控制灯光；⑨控制药物；⑩控制病虫害。

2. 突出十大植物奇观

热带植物园就应该突出展示最精彩的植物奇观，它是植物园旅游的最大卖点。开辟十大植物奇观，设计独特的观景场面，营造最好的观奇效果，创意生动的讲解方式，让游客惊喜、欣赏、拍照、回味。不要让顶级精彩的植物奇观淹没在一片绿色之中,要让它在万绿丛中发出奇光异彩。综合十大奇观的名目如下：①大树望天；②无声绞杀；③硕大板根；④独树成林；⑤飞舞巨藤；⑥满地生根；⑦老茎生花；⑧雨林飘香；⑨临终花开；⑩跳舞小草。

3. 建好十所精彩展馆

植物园里的精彩展馆常常会起到画龙点睛的作用。把科普教育、艺术享受和快乐体验融合在一起，成为游客乐此不疲的兴奋点。目前的几个展馆，展示手段比较陈旧，方法比较传统，必须大幅度地提升改造，成为最让人们关注的亮点。建议的十个展馆如下：①珍奇植物展；②植物科普馆；③竹文化馆；④虚拟植物园；⑤ “漫游雨林”鸟瞰电影馆；⑥植物艺术馆；⑦植物与昆虫馆；⑧花卉世界馆；⑨药用植物馆；⑩和谐大自然馆。

4. 打造十处品牌景点

版纳热带植物园要成为5A级的品牌景区，必须要打造出一批叫得响的品牌景点，就像杭州的 “西湖十景”和北京的 “燕京八景”那样名扬四海。建议用植物构景，以生态创奇，推出享誉全省的版纳植物园“十大景点〞。如：①迎宾开园；②竹韵雅景；③名医药苑；④滴水雨林；⑤椰树倩影；⑥谐趣园丁；⑦五树六花；⑧溪流巢蕨；⑨椰树椰果；⑩怪石奇花。

5. 创意十种生态娱乐

旅游过程中要有可供参与、体验、互动的娱乐项目，要不断激发游客情绪的兴奋，因此，创意娱乐设计十分重要。热带植物园的娱乐设计，要完全结合热带植物、热带风情和热带景观。下面设计了十种别有情趣的生态娱乐，令游人驻足。①泼水欢歌；②树桩迷宫；③鱼塘奇景；④古树开花；⑤五彩戏桥；⑥勇敢部落；⑦森林动物；8喜采槟榔；⑨绿色童趣；⑩真情苦恋。

6. 完善十个配套细节

5A级景区的配套设施必须完善，而且每一个细节都应该做成精品，每一处服务设施都要有热带植物园的景观特色，哪怕是一个垃圾桶、一块指路牌，都要具有版纳植物园的独特风格。在下面，列举了我们设计或推荐的各种植物园配套服务设施：①游憩站；②小茶馆；③公园椅；④电话亭；⑤隐匿音箱；⑥情景式厕所；⑦特色垃圾桶；⑧特别解说装置；⑨多功能游览车；⑩生态路牌、标牌和警示牌等。以上60个点子均有相应的设计图片，在此省略。

我并不吝惜于把旅游策划中的好点子告诉给别人，一是因为我最想把好点子变为现实，让大家享用。最怕辛苦策划的好点子被烂在肚子里，或被埋在别人的文件堆里；二是我始终认为创新是无止境的，抄袭是最没有出息的，源源不断的新点子是抄袭不完的，而且，新的创意一定会超越原有的一些创意。

随便举一个游乐园里摩天轮发展、创新的例子，就可以理解“创新无止境”的道理了。最早的游戏转盘立起来转时，就成了一种叫做“立转盘〞 的儿童游戏机，大家觉得很有新意。转盘围绕着水平轴在垂直平面里旋转，转盘周边悬挂着儿童座椅，有人也叫它 “小观览车”，后来因为立转盘的设计尺寸越来越大，从二三十米到五六十米，在这样的高度上，不仅有游戏的功能，又有了登高观景的功能了，所以，出现了竞相争高的 “观览车”。转盘直径加大了，悬挂的吊椅改成了封闭的吊舱，设备的高度也大大地增高了，“观览车”曾经成了游乐园设备的主力之一。到了20世纪90年代初，超过百米的观览车不断出现，观览车又变成了具有城市标志建筑性质的“摩天轮”。于是，世界上许多城市都在争相攀比摩天轮的高度，20世纪末，作为世纪之交的标志，英国在泰晤士河边上建了一座叫做“伦敦眼”的摩天轮，轮盘的直径扩大到了135米，第一次采用了单边支撑的悬挂式轮盘，座舱也是一改悬挂的方式而采用了固紧在大轮盘轮缘上的固定式轿舱，大大地增加了稳定性，但技术难度很大，令世人瞩目。正在施工中的北京朝阳公园的超级摩天轮，轮盘直径185米，48个固定式轿舱，可同时乘坐1920人，高度达到了208米，成为摩天轮中当今世界之最。从立转盘、观览车到摩天轮和超级摩天轮，成了一幢运动中的摩天大楼，在它的发展过程中，技术不断被刷新，难度不断被跨越，创新的步伐一直没有停顿。摩天轮的创新还在继续，传闻大转盘支架倒挂着的悬挂摩天轮、水上摩天轮、一部分轮盘浸入水下的入水摩天轮等，许多有关摩天轮的创新又已经开始。

在飞速发展的当今时代，思想更新和观念的不断更新、技术更新和策划的不断更新永远不会停止。因此，可以毫无疑问地肯定：“创新无止境。”

文章转载自微信公众号：北京华汉旅